De zoekopdracht en de vragenlijst
Hoe werkt een persoonlijke zoekopdracht?
U beantwoordt 7 korte vragen. Wij bekijken uw antwoorden samen met onze lokale partner en nemen daarna persoonlijk contact met u op. U spreekt met Tim Leeflang, onze makelaar en uw Nederlandse contactpersoon. Meer leest u op over ons.
Wat kost het?
Het eerste gesprek en de eerste oriëntatie zijn gratis en vrijblijvend. De vergoeding voor volledige begeleiding bespreken wij vooraf met u.
Waarom staan er geen huizen op deze site?
HongarijeDirect is geen portaal. Wij tonen geen aanbod en nemen geen advertenties over. Wij zoeken met een lokale partner persoonlijk naar huizen die bij uw antwoorden passen. Wilt u zelf rondkijken, dan staat in huizen te koop in Hongarije waar u terechtkunt.
Zoekt u in elke regio?
Dat kunnen wij nog niet beloven. In de vragenlijst geeft u een regio als wens aan, en u kunt ook "Nog niet zeker" kiezen. Op de regiopagina's staat wat er per regio speelt.
Wat gebeurt er met mijn gegevens?
Met uw toestemming delen wij uw antwoorden en contactgegevens met onze Nederlandse contactpersoon en onze Hongaarse partner, zodat zij huizen voor u kunnen zoeken. Wie uw gegevens nog meer verwerkt en welke rechten u heeft, staat in ons privacybeleid.
Regels bij het kopen
Mag ik als Nederlander een huis kopen in Hongarije?
Ja. Als EU-burger heeft u geen vergunning nodig om een woning te kopen. Dat betekent niet dat een koop in elke plaats zonder meer doorgaat, want gemeenten kunnen eigen regels hebben. De stappen staan bij het koopproces.
Wat kan een gemeente doen tegen kopers van buiten?
Sinds 1 juli 2025 mag een gemeente bij verordening een voorkeursrecht instellen, een adresinschrijving verbieden of aan voorwaarden binden, en een vestigingsbijdrage vragen (wet XLVIII van 2025). U bent buitenstaander in elke gemeente waar u geen eigendom, woonadres of verblijfsadres heeft. Uw nationaliteit speelt daarbij geen rol. Volgens XpatLoop hadden 228 gemeenten begin maart 2026 zo'n verordening. Hoe u dat per plaats nagaat voordat u reist, leest u in de gids over het gemeentelijke voorkeursrecht.
Heb ik een advocaat nodig?
Ja. Een koopcontract telt voor het kadaster alleen als een Hongaarse advocaat het medeondertekent, en bij de inschrijving is vertegenwoordiging verplicht (wet C van 2021). Zie het koopproces.
Hoe zit het met de aanbetaling?
Het handgeld (foglaló) moet in het contract duidelijk als zodanig zijn vermeld (Hongaars Burgerlijk Wetboek, artikel 6:185). Gaat de koop door, dan telt het bedrag mee in de koopprijs. Gaat de koop niet door, dan hangt het af van wie daar schuld aan heeft. Heeft u schuld, dan verliest u het bedrag. Heeft de verkoper schuld, dan betaalt hij het dubbele terug. Heeft niemand schuld of zijn beide partijen verantwoordelijk, dan krijgt u het terug. Zie het koopproces.
Mag ik een boerderij of landbouwgrond kopen?
In beperkte mate. Bent u geen geregistreerde boer, dan mag u als EU-burger in totaal 1 hectare landbouwgrond bezitten (wet CXXII van 2013). De gebruiksklasse op het kadasteruittreksel is bepalend, niet het woord boerderij in de advertentie. Lees de gids over een boerderij kopen.
Hoe kies ik een makelaar?
Vraag naar de inschrijving in het register, naar de vakopleiding en naar wie de makelaar vertegenwoordigt. Vraag ook vooraf schriftelijk of u als koper iets betaalt. De gids makelaar in Hongarije geeft twaalf vragen voor elke makelaar.
Kosten
Welke kosten komen bovenop de koopprijs?
De overdrachtsbelasting is 4% van de marktwaarde tot HUF 1 miljard en 2% daarboven, met een maximum van HUF 200 miljoen per woning (NAV, januari 2026). Daar komen de kosten van de advocaat (indicatie 0,5% tot 1,5%) en het kadaster (HUF 10.600, ongeveer € 29 bij 1 euro = HUF 365, ECB, 2 november 2026) bij. Als indicatie is dat samen 4,5% tot 5,5%, bij een huis van € 150.000 dus ongeveer € 6.800 tot € 8.300. De posten staan bij kosten koper.
Wanneer betaal ik de overdrachtsbelasting?
Niet op de dag van het contract. De belastingdienst NAV stelt de waarde vast en stuurt u een besluit. Daarna betaalt u binnen 30 dagen. Houd het bedrag dus apart, ook als de koop al rond is. Zie kosten koper.
Betaal ik btw op nieuwbouw?
Volgens NAV is het tarief 5% tot en met 31 december 2026 voor appartementen tot 150 m² en huizen tot 300 m². Vanaf 1 januari 2027 is het 27%, met een overgangsregeling tot en met 31 december 2030 voor projecten die eind 2026 aan de voorwaarden voldoen. Vraag daarom altijd welk tarief voor uw woning geldt. Zie kosten koper.
Belastingen
Moet ik een huis in Hongarije opgeven in Nederland?
Ja, zolang u in Nederland woont. Een tweede woning in het buitenland hoort in box 3, en beide landen hebben afgesproken gegevens uit te wisselen over onroerend goed en huurinkomsten. Laat een Nederlandse belastingadviseur de regels van het actuele jaar nakijken. Zie belastingen.
Betaal ik elk jaar belasting in Hongarije?
Dat verschilt per gemeente. Elke gemeente bepaalt zelf of zij gebouwenbelasting of gemeenschapsbelasting heft en hoeveel. Wie op 1 januari eigenaar is, betaalt die belasting, ook als hij niet in Hongarije woont. Vraag het bedrag voor uw plaats na voordat u koopt. Zie belastingen.
Wat betaal ik over huurinkomsten?
Verhuurt u de woning, dan is de huur in Hongarije belast met 15% inkomstenbelasting, volgens NAV (14 oktober 2026). Die wordt berekend over 90% van de huur, of over de huur min de kosten. Vraag uw adviseur of er nog andere heffingen gelden. Zie belastingen.
Is mijn pensioen in Hongarije belastingvrij?
Reken daar niet op. Het belastingverdrag tussen Nederland en Hongarije uit 1986 verdeelt de heffing per soort pensioen, en een pensioen kan belast zijn. Welk land mag heffen, hangt af van uw pensioen en van waar u fiscaal woont. Laat dit dus door een adviseur uitzoeken. Meer staat in de gids over pensioen en zorg.
Regio's
Welke regio past bij mij?
Dat hangt af van wat u zoekt. Op de regiopagina vergelijkt een tabel de vijf regio's. Volgens KSH woont meer dan een vijfde van de Nederlanders in Hongarije in Baranya, wat iets zegt over de streek en niets over uw wensen. Weet u het nog niet, kies dan in de vragenlijst "Nog niet zeker".
Kan ik aan het Balatonmeer vlak aan het water bouwen?
Nee. Volgens HVG mag er binnen 30 meter van de vastgestelde oever niet worden gebouwd. Let ook op een eigen steiger, want volgens Telex (29 juli 2026) moeten illegale steigers weg. Lees verder bij het Balatonmeer.
Na de aankoop
Moet ik mij inschrijven als ik er ga wonen?
Blijft u langer dan 90 dagen binnen een periode van 180 dagen, dan meldt u zich uiterlijk op de 93e dag na binnenkomst bij de regionale directie van uw woonplaats. Dat kost HUF 1.000, ongeveer € 3. Controleer eerst de regels van de gemeente, want een verordening kan een adresinschrijving verbieden of aan voorwaarden binden. De stappen staan in de gids over emigreren naar Hongarije.
Wat gebeurt er met mijn AOW?
Het bedrag van uw AOW wordt niet aangepast aan uw woonland. De opbouw stopt wel als u emigreert, en elk onverzekerd jaar kost 2% van uw AOW. Wat u kunt doen, leest u in de gids over pensioen en zorg.
Hoe ben ik verzekerd voor zorg?
Verhuist u met een Nederlands pensioen of een uitkering, dan eindigt volgens het CAK uw Nederlandse zorgverzekering op de verhuisdatum. Begin ongeveer 3 maanden vooraf met regelen. Heeft u via een verdrag recht op zorg, dan betaalt u een bijdrage aan het CAK, die voor Hongarije in 2026 is berekend met woonlandfactor 0,1887. Zie pensioen en zorg.
Waar let ik op als het huis in de winter leegstaat?
Volgens de Hongaarse site Bank360 (1 juni 2024) laat u de leidingen, het toilet en de boiler leeglopen, want een gesprongen leiding in een onverwarmd huis kan wekenlang onopgemerkt blijven. Vertel uw verzekeraar ook dat het huis niet het hele jaar bewoond is. Meer staat in de gids over een vakantiehuis kopen.
