Panelflat, baksteen of nieuwbouw
Huizen zijn in Boedapest maar een paar procent van de verkopen, dus de echte keuze gaat over het soort gebouw. De OTP-cijfers over 2025, gebaseerd op NAV-transacties, geven deze gemiddelden per m². De euro's zijn berekend tegen de ECB-koers van 2 november 2026: HUF 365 voor € 1.
| Type appartement | Per m², 2025 | In euro |
|---|---|---|
| Panelflat in een woonwijk (lakótelep) | HUF 1.041.000 | ongeveer 2.850 |
| Overig, vooral baksteen | HUF 1.280.000 | ongeveer 3.510 |
| Nieuwbouw, ruwweg en afhankelijk van de bouwfase | HUF 1.800.000 | ongeveer 4.930 |
Voor heel Boedapest kwam OTP uit op HUF 1.242.000, ofwel 51% boven het landelijke gemiddelde van HUF 823.000. Panelflats stegen in 2025 met meer dan 20%.
Bij nieuwbouw komt de btw erbij kijken. Volgens de belastingdienst NAV geldt 5% tot en met 31 december 2026 en 27% vanaf 1 januari 2027, met een overgangsregeling tot 2030 onder voorwaarden. Dat leest u bij kosten koper, waar u ook de overdrachtsbelasting van 4% vindt.
Van de Burcht tot district XXIII
De stad is niet één markt. Volgens OTP was postcode 1014, in de Burchtwijk, in 2025 het duurst met HUF 2.173.000 per m². De districten V en I lagen grotendeels boven HUF 1.450.000, terwijl XVII, XX en XXI volledig onder 1 miljoen bleven.
Over de eerste negen maanden van 2025 meldde OTP district V als hoogste met HUF 1,62 miljoen en district XXIII als laagste met minder dan HUF 800.000. Vijftien districten lagen boven 1 miljoen. District XV steeg in een jaar met 31%.
Voor een appartement van 60 m² is dat verschil groot. Als indicatie: ongeveer € 266.000 tegen het gemiddelde van district V, minder dan € 132.000 in district XXIII. Het adres weegt dus zwaarder dan bijna elke andere keuze. De omzet in de hoofdstad groeide in 2025 maar ongeveer 3%, de zwakste groei van het land, aldus OTP.
Wat u over het gebouw moet weten voordat u tekent
Een appartement in een gedeeld gebouw (társasház) brengt maandelijkse gemeenschappelijke kosten mee (közös költség). Een betrouwbaar gemiddelde voor Boedapest kunnen wij u niet geven, want het hangt af van het gebouw. Vraag daarom per appartement schriftelijk:
- Hoe hoog zijn de maandelijkse kosten, en wat valt daaronder?
- Wordt er ook voor een reservefonds betaald, en hoeveel staat daarin?
- Heeft de verkoper of hebben andere eigenaren achterstanden?
- Staat er groot onderhoud aan dak, gevel of lift op de planning?
- Wat staat er in de regels van het gebouw over verhuur?
De antwoorden legt u voor aan uw Hongaarse advocaat. Die beoordeelt de stukken; HongarijeDirect geeft geen juridisch advies. Hoe de stappen op elkaar volgen, staat in het koopproces.
District VI staat nul dagen korte verhuur toe
Op 11 november 2025 oordeelde de Kúria, de hoogste rechter, dat de verordening van district VI (Terézváros) niet onwettig is, zo meldde 444.hu. Die verordening staat nul dagen particuliere korte verhuur toe. Door de uitspraak kon zij per 1 januari 2026 ingaan. Het bezwaar van het regeringskantoor werd afgewezen.
Een appartement in dat district kopen om aan toeristen te verhuren, is dus een plan dat u eerst moet laten toetsen. Voor andere districten zeggen wij niets over wat wel of niet mag, want die regels kunnen per district verschillen en veranderen. Laat het per adres uitzoeken. Voor een tweede woning is er een aparte gids: vakantiehuis kopen.
De hoofdstad en de wet op de lokale identiteit
Sinds 1 juli 2025 mogen Hongaarse gemeenten een voorkeursrecht, adresregels of een bijdrage instellen voor nieuwkomers. Volgens het advocatenkantoor CMS (juli 2025) zouden grote steden en Boedapest daar weinig gebruik van maken. Dat was een verwachting, geen regel. De landelijke stand was volgens XpatLoop in maart 2026 opgelopen tot 228 gemeenten, dus laat ook een adres in de hoofdstad controleren.
Twee keer per dag vanaf Eindhoven
Vanaf 29 maart 2026 noemde Flightmapper twee dagelijkse Wizz Air-vluchten van Eindhoven naar Boedapest, om 09.10 uur en 17.25 uur, met een vliegtijd van 1 uur en 55 minuten. Vluchtschema's wisselen per seizoen, dus controleer het actuele schema bij Wizz Air. Ook wie naar de Balaton of Pécs reist, landt in Boedapest.
Boedapest staat in onze vragenlijst als iets wat u kunt aankruisen, niet als gebied waar wij al zoeken. Geef gerust uw districten door. Een zoektocht in de stad kunnen wij op dit moment niet beloven.
