Zo is het vak geregeld
Bemiddelen bij de verkoop van woningen is in Hongarije een gereguleerde dienst. De regels staan in regeringsbesluit 499/2017. Het stelsel werkt met een melding en een register. Er is geen vergunning, en de inschrijving loopt niet via de Hongaarse Kamer van Koophandel (MKIK).
Dit eist het besluit:
- Opleiding. Een makelaar heeft een vakdiploma nodig, als makelaar (ingatlanközvetítő) of in taxatie en bemiddeling. In een kantoor moet minstens één persoon gekwalificeerd zijn.
- Register. Dat wordt bijgehouden door de gemeentesecretaris (jegyző) van de provinciehoofdstad. Voor de provincie Pest en voor Boedapest doet de eerste secretaris (főjegyző) van die overheid dat.
- Betrouwbaarheid. Ook zijn nodig: een bewijs dat er geen belastingschuld is, een blanco strafblad en een toets op zakelijke betrouwbaarheid.
- Sanctie. Wie de regels overtreedt, kan uit het register worden gehaald of een verbod van een jaar krijgen.
Let op een naam die erop lijkt. Op ingatlan.com staat de tip om makelaars op te zoeken in een Ingatlanközvetítői Névjegyzék. Dat is niet hetzelfde als het wettelijke register. Vraag dus altijd naar de inschrijving bij de overheid.
Wie betaalt de makelaar?
Volgens de Hongaarse zakensite Economx (20 juli 2026) betaalt in Hongarije meestal de verkoper. Die betaalt volgens dezelfde bron 1% tot 5% van de verkoopprijs. Grote netwerken rekenen 3% tot 4%, goedkope kantoren ongeveer 1%. Of daar btw bij komt, staat er niet bij.
Op een huis van € 150.000 is 3% aan de kant van de verkoper € 4.500. Dat is een indicatie. Weet dus wie dat bedrag betaalt voordat iemand u een huis aanraadt.
Dit is een gebruik en geen belofte. Reken er niet op dat het ook voor uw makelaar geldt. Vraag vooraf schriftelijk of u als koper iets betaalt, hoeveel, en of dat inclusief btw is.
Voor wie werkt de makelaar?
Betaalt de verkoper, vraag dan voor wie de makelaar bij deze verkoop optreedt: voor de verkoper, voor u of voor beide partijen. Dat hoeft geen probleem te zijn, zolang u het vooraf weet en het op papier staat.
Het antwoord bepaalt hoe u de rest beoordeelt. Een oordeel over de prijs van een huis weegt anders als het komt van iemand die voor de verkoper werkt.
Wat een makelaar niet kan overnemen
Een makelaar kan het contract niet rondmaken zonder advocaat. Een koopcontract telt voor het kadaster alleen als een Hongaarse advocaat het medeondertekent, en bij de inschrijving is vertegenwoordiging verplicht (wet C van 2021, artikel 35 en 42). De kosten daarvan staan als indicatie van 0,5% tot 1,5% van de koopprijs op kosten koper. De volgorde van de stappen leest u bij het koopproces.
Vraag ook naar de plaats. Sinds 2025 kan een gemeente eigen regels hebben voor kopers van buiten, en die gelden voor Nederlanders net zo goed. Zie de gids over het gemeentelijke voorkeursrecht.
Twaalf vragen voor elke makelaar
Stel deze vragen aan iedere makelaar en vraag de antwoorden per e-mail.
- Staat u ingeschreven in het register, en bij welke overheid?
- Welke vakopleiding heeft u, of wie binnen uw kantoor heeft die?
- Voor wie werkt u bij deze verkoop: voor de verkoper, voor mij of voor ons allebei?
- Wie betaalt uw commissie, en hoeveel is die inclusief btw?
- Moet ik als koper iets aan u betalen, ook als de koop niet doorgaat?
- Heeft deze gemeente een verordening met een voorkeursrecht, een verbod op adresinschrijving of een vestigingsbijdrage?
- Mag ik het kadasteruittreksel van alle percelen zien voordat ik reis?
- Welke gebruiksklasse staat er bij elk perceel, en hoeveel hectare is dat samen? Zie huizen te koop voor het verschil.
- Is het energiecertificaat er, en wanneer krijg ik het te zien?
- Wat gebeurt er met mijn aanbetaling als de koop niet doorgaat?
- Bent u verzekerd voor fouten bij uw bemiddeling?
- In welke taal krijg ik de stukken, en wie vertaalt ze?
Krijgt u op vraag 1, 3 of 4 geen duidelijk antwoord, dan weet u genoeg om verder te kijken.
Nederlandstalig of Hongaars kantoor?
In Hongarije werken ook kantoren met Nederlandstalig contact. Dat maakt een gesprek over een contract makkelijker. Een Hongaars kantoor spreekt de taal van de verkoper en de gemeente.
Voor de twaalf vragen maakt het geen verschil. De regels van de gemeente, de gebruiksklasse op het kadasteruittreksel en de plicht om een Hongaarse advocaat in te schakelen blijven hetzelfde. Kies op basis van de antwoorden, niet alleen op de taal.
