Stap 1. Lees de verordening van de gemeente voordat u reist
Wie: u of uw advocaat.
Doe dit voordat u een vlucht boekt. Sinds 1 juli 2025 mag elke Hongaarse gemeente een eigen verordening aannemen op grond van de wet op de lokale identiteit (2025. évi XLVIII. törvény). In zo'n gemeente bent u als Nederlander meestal een nieuwkomer. De gemeente, de buren of andere eigenaren in de gemeente kunnen uw koop dan overnemen tegen de prijs in uw contract. De gemeente kan ook uw adresregistratie verbieden of aan voorwaarden binden, en een bijdrage vragen.
Volgens XpatLoop hadden begin maart 2026 al 228 gemeenten zo'n verordening (XpatLoop, 3 maart 2026). Hoe u een gemeente controleert, staat in onze gids over het gemeentelijk voorkeursrecht.
Een vergunning is iets anders. Die geldt alleen voor kopers van buiten de EU en de EER (Hongaars regeringskantoor, 23 maart 2026).
Stap 2. Neem een Hongaarse advocaat
Wie: u.
Zonder advocaat komt u er niet. Een onderhandse akte telt voor het kadaster (földhivatal) alleen als een Hongaarse advocaat of een bij de kamer ingeschreven jurist die heeft medeondertekend. Ook bij het verzoek tot inschrijving moet u zich laten vertegenwoordigen (Hongaarse kadasterwet, art. 35 lid 2 en art. 42 lid 1).
Kies iemand die voor u werkt en die alles kan uitleggen in een taal die u leest. Vraag het tarief vooraf op schrift. Indicaties staan bij de kosten koper.
Stap 3. Laat het kadasteruittreksel lezen
Wie: uw advocaat. U vraagt om uitleg.
Het kadasteruittreksel (tulajdoni lap) is het document dat telt, niet de advertentie. Een gewaarmerkte kopie kost HUF 4.800 digitaal of HUF 10.000 op papier, volgens de ongedateerde tarievenlijst van het regeringskantoor in Baranya (tarieven kadaster). Dat is ongeveer € 13 en € 27 (1 euro = HUF 365, ECB, 2 november 2026).
Laat vooral de gebruiksklasse (művelési ág) van elk perceel nakijken. Staat er akker, wijngaard, tuin of weiland, dan gelden de regels voor landbouwgrond, ook als de advertentie over een woonhuis gaat. Een koper uit de EU die geen boer is, mag dan in totaal 1 hectare bezitten. De uitleg staat in de gids boerderij kopen.
Stap 4. Vraag om het energiecertificaat
Wie: de verkoper.
De verkoper moet u het energiecertificaat uiterlijk op de contractdatum laten zien en het uiterlijk bij de overdracht van het huis aan u geven. Het certificaat is vijf jaar geldig. Er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld bij verkoop vóór de gebruiksvergunning (regeringsbesluit 176/2008).
Stap 5. Teken het contract en betaal het handgeld
Wie: u en de verkoper tekenen, uw advocaat ondertekent mee.
Handgeld (foglaló) is geld dat u betaalt om de afspraak vast te leggen. Het moet in het contract duidelijk als handgeld zijn benoemd (Hongaars Burgerlijk Wetboek, art. 6:185). De wet regelt dan wat ermee gebeurt:
- Gaat de koop door, dan telt het handgeld mee als deel van de prijs.
- Gaat de koop niet door en kan niemand daar iets aan doen, of zijn beide partijen verantwoordelijk, dan krijgt u het terug.
- Bent u verantwoordelijk, dan verliest u het.
- Is de verkoper verantwoordelijk, dan betaalt die het dubbel terug.
- Een schadeclaim blijft mogelijk, verminderd met het handgeld.
Een rechter kan te hoog handgeld verlagen. Wij noemen geen percentage: de hoogte spreekt u af, met uw advocaat ernaast.
Een voorschot (előleg) is iets anders. Heet een betaling vooraf geen handgeld, dan gelden de regels hierboven niet. Laat daarom bij elke betaling vooraf in het contract zetten wat het is. Laat ook opnemen wat er met uw geld gebeurt als de koop niet doorgaat of als iemand zijn voorkeursrecht gebruikt. Vraag uw advocaat hoe en in welke valuta het geld loopt totdat u bent ingeschreven.
Stap 6. De wachttijd in een gemeente met voorkeursrecht
Wie: de gemeentesecretaris (jegyző) en de voorkeursgerechtigden. Uw advocaat volgt het.
Geldt in de gemeente een voorkeursrecht, dan gaat het getekende contract binnen 8 dagen naar de gemeentesecretaris. Daarna hebben de voorkeursgerechtigden 30 dagen om te reageren. Wie niets zegt, ziet ervan af. Binnen 8 dagen na die termijn gaat het dossier terug naar de verkoper (wet op de lokale identiteit, art. 9). Dat is onze eigen optelling: als indicatie ruim 6 weken extra.
Voor landbouwgrond loopt een aparte procedure. Ook die staat in de gids boerderij kopen.
Stap 7. De inschrijving bij het kadaster
Wie: uw advocaat dient in, het kadaster schrijft in.
Het contract gaat naar het kadaster, samen met formulier B400 voor de overdrachtsbelasting (NAV, 8 november 2023). Vraag uw advocaat of u daarvoor een Hongaars belastingnummer nodig heeft.
Op de dag van indiening komt uw verzoek als aantekening (széljegy) op het kadasteruittreksel. Uw plek in de rij hangt af van het moment van indienen, en alleen een verzoek met het onderliggende document houdt die plek vast. Wordt het verzoek afgewezen, dan blijft de plek behouden als het binnen 15 dagen na ontvangst van het besluit opnieuw wordt ingediend (Hongaarse kadasterwet, art. 18, 22 en 50).
Stap 8. NAV stelt de waarde vast en u betaalt
Wie: het kadaster stuurt de stukken door, de Hongaarse belastingdienst (NAV) beslist, u betaalt.
U betaalt de overdrachtsbelasting niet op de contractdatum. NAV stuurt een besluit, en u betaalt binnen 30 dagen na ontvangst. U kunt om termijnen of uitstel vragen (NAV, 8 november 2023). NAV gaat uit van de marktwaarde en niet van de prijs in uw contract, dus het bedrag kan afwijken. Houd daarom ruimte op uw rekening. Tarieven en een rekenvoorbeeld staan bij de kosten koper.
Stap 9. Sleutels, meters en adres
Wie: u en de verkoper, en voor het adres de gemeente.
Voor de overdracht van de sleutels en het overzetten van de meters kennen wij geen wettelijke regel. Spreek daarom in het contract af wanneer u de sleutels krijgt en wie de meterstanden opneemt.
Wilt u er ook wonen, kijk dan terug naar stap 1: een verordening kan uw adresregistratie raken. De gids over emigreren naar Hongarije geeft de volgorde. Vanaf nu hoort de woning ook in uw Nederlandse aangifte (zie belastingen).
Hoe lang duurt het?
Wij noemen geen totale duur. Voor de tijd die de inschrijving bij het kadaster kost, hebben wij geen betrouwbare bron gevonden. Vraag uw advocaat wat die verwacht voor deze gemeente en dit perceel, voordat u tekent. Zeg daarna pas uw huur op of plan uw verhuizing.
HongarijeDirect geeft geen juridisch of fiscaal advies. Het contract, de inschrijving en de belastingzaken liggen bij een Hongaarse advocaat en adviseur.
