Het voorkeursrecht: hoe een Hongaarse gemeente uw koop kan overnemen

Wat deze wet is

Het gaat om de wet op de bescherming van de lokale identiteit (2025. évi XLVIII. törvény), van kracht sinds 1 juli 2025. De wet geeft gemeenten een keuze. Zolang een gemeente geen verordening heeft aangenomen, gebruikt ze deze middelen niet. Heeft ze dat wel gedaan, dan kan die verordening gelden voor de hele gemeente, voor een deel ervan of alleen voor bepaalde soorten vastgoed.

Dit staat los van de vergunningsplicht. Die geldt niet voor EU-burgers, dus voor u niet. De verordening van de gemeente geldt wel. Alle artikelnummers op deze pagina verwijzen naar deze wet.

Wanneer bent u buitenstaander?

Buitenstaander (betelepülő) is iedereen die aan drie punten voldoet en in die gemeente vastgoed wil kopen of een adres wil inschrijven:

• u heeft daar geen vastgoed;
• u heeft daar geen woonadres;
• u heeft daar geen verblijfsadres.

Nationaliteit speelt geen rol (art. 3 en art. 4 lid 1). Een Hongaar uit een andere gemeente is er net zo goed buitenstaander als u. Voor een Nederlandse koper betekent dit: in elke gemeente waar u nog niets heeft, valt u er in de meeste gevallen onder.

De drie middelen van een gemeente

1. Voorkeursrecht bij verkoop

Verkoopt iemand aan een buitenstaander, dan kunnen anderen de koop overnemen op de voorwaarden uit uw contract (art. 8 en art. 9 lid 10). De volgorde is:

1. de gemeente, of een bedrijf dat zij aanwijst en waarvan zij de meerderheid bezit;
2. de eigenaar van een aangrenzend perceel;
3. een andere eigenaar van vastgoed in de gemeente.

Binnen de nummers 2 en 3 gaan inwoners voor, dan mensen met een verblijfsadres, dan wie het dichtstbij bezit. Nummers 2 en 3 moeten hun eigendom minstens vijf jaar hebben. Neemt iemand over, dan krijgt u het huis niet.

2. Een verbod op of voorwaarden voor adresinschrijving

De gemeente kan inschrijving van een adres verbieden of aan voorwaarden binden (art. 10). Wilt u er gaan wonen, laat dan nakijken wat dit voor u betekent, ook voor de tijd nadat u heeft gekocht. Voor bouwpercelen die op 1 juli 2025 al bestonden, en waarop nog gebouwd moet worden, kan dit verbod niet gelden (art. 10 lid 6). Wie wil verhuizen, leest ook de gids over emigreren naar Hongarije.

3. Een vestigingsbijdrage

De gemeente kan een vestigingsbijdrage (betelepülési hozzájárulás) vragen (art. 11). Volgens XpatLoop vraagt de grensplaats Rajka HUF 1,5 miljoen, ongeveer € 4.100 tegen 1 euro = HUF 365 (ECB, 2 november 2026) (XpatLoop, 3 maart 2026). Dat is één voorbeeld en geen richtbedrag. Deze post valt buiten de gewone kosten koper.

Het tijdpad in dagen

Dit geldt in een gemeente met een voorkeursrecht (art. 9). De termijnen staan in de wet, de optelling is van ons en dus een indicatie.

Dag 46 is ruim 6,5 week. Gaan de eerste en laatste stap sneller, dan is het minder. Reken daarom als indicatie op ruim 6 weken extra als alle termijnen volledig worden benut. Dat is alleen deze stap, niet de hele koop.

Dit heeft drie gevolgen:

• Pas na deze termijn weet u of u de koper blijft. Zeg dus nog niets op in Nederland.
• Laat in het contract zetten wat er met uw handgeld gebeurt als iemand overneemt.
• Plan de vervolgstappen uit het koopproces na deze wachttijd.

Wie is vrijgesteld?

De wet noemt deze groepen (art. 6):

• familie van een inwoner of eigenaar in de gemeente;
• mensen die uit de gemeente afkomstig zijn;
• wie daar in de eerste tien levensjaren twaalf maanden heeft gewoond, of van wie een familielid dat heeft gedaan;
• medewerkers van staat of gemeente die voor hun werk verhuizen;
• iedereen die aantoont dat hij voor zijn werk naar de gemeente verhuist;
• kopers met een staatssubsidie voor woningen;
• kerkelijk personeel, studenten en mensen die in een instelling wonen;
• naaste familie van deze mensen.

Een gemeente mag er groepen aan toevoegen (art. 6 lid 2). Lees dus ook dat deel van de verordening. Denkt u onder een vrijstelling te vallen, vraag uw advocaat dan welk bewijs de gemeente wil zien.

Wat buiten de wet valt

• Verkrijging van rechtswege, en verkrijging via een rechtbank, executie, faillissement of erfenis (art. 1 lid 3).
• Bij verkoop door de staat of een erkende kerk is er geen voorkeursrecht (art. 8 lid 3).
• Landbouwgrond en tanya vallen buiten het begrip vastgoed in deze wet, op sommige zártkert-percelen na. Daarvoor gelden eigen regels en een eigen voorkeursrecht, zie de gids over het kopen van een boerderij.
• Percelen met een bouw- of splitsingsverbod in de afgelopen tien jaar, en vastgoed met een opstalrecht (art. 3).

Pas op met omwegen. Ook de koop van een aandeel in vastgoed valt onder de wet, tenzij de verordening anders zegt (art. 4 lid 2), en de wet bevat een bepaling tegen ontwijking (art. 4 lid 5).

Zo controleert u een gemeente

1. Ga naar njt.jog.gov.hu en open daar de verzameling gemeentelijke verordeningen (Önkormányzati rendelettár).
2. Zoek op de naam van de gemeente, met woorden als "helyi önazonosság", "elővásárlási jog" of "betelepülési hozzájárulás".
3. Vindt u iets, laat het dan lezen door een Hongaarse advocaat. De tekst is in het Hongaars, en het gaat om details: welk deel van de gemeente, welk soort vastgoed, welke vrijstellingen.
4. Vindt u niets, dan is dat geen bewijs. Vraag het dan op schrift aan de gemeentesecretaris of laat uw advocaat dat doen.
5. Controleer het opnieuw vlak voordat u tekent.

Hoeveel gemeenten doen mee?

Volgens XpatLoop waren het er 108 in december 2025 en 228 begin maart 2026 (XpatLoop, 3 maart 2026). Dat aantal is gedateerd, en het kan sindsdien zijn opgelopen. Een officiële lijst hebben wij niet gevonden.

Daarom publiceren wij geen lijst van gemeenten, en zeggen wij van geen enkele streek dat ze vrij is van verordeningen. De enige betrouwbare controle is die van de gemeente waar u wilt kopen. Deze tekst geeft de stand op 2 november 2026. HongarijeDirect geeft geen juridisch advies. Laat de uitkomst altijd bevestigen door een Hongaarse advocaat.