Wat hetzelfde blijft
De route is dezelfde als bij een huis waar u vast gaat wonen. Het contract gaat via een Hongaarse advocaat en de inschrijving via het kadaster. De stappen staan in het koopproces.
De kosten zijn ook gelijk. De overdrachtsbelasting is 4% van de marktwaarde tot HUF 1 miljard en 2% daarboven, met een maximum van HUF 200 miljoen per woning. De Hongaarse belastingdienst NAV stelt de waarde vast, en u betaalt binnen 30 dagen na het besluit. Voor de advocaat geldt als indicatie 0,5% tot 1,5%, en het kadaster rekent HUF 10.600. In totaal komt dat als indicatie op 4,5% tot 5,5%.
Bij een huis van HUF 40 miljoen, ongeveer € 110.000 tegen 1 euro = HUF 365 (ECB, 2 november 2026), is dat als indicatie € 4.900 tot € 6.000. Reken dit uit met de rekenhulp op de pagina kosten koper.
Twee controles die ook voor u gelden
Ook als u er nooit gaat wonen, bent u een buitenstaander in een dorp waar u nog niets bezit. In een plaats met een verordening onder de wet van 2025 kunnen de gemeente of bepaalde eigenaren uw koop overnemen. Volgens XpatLoop waren er begin maart 2026 al 228 gemeenten met zo'n verordening. Vakantiegebruik staat niet bij de uitzonderingen in de wet. Hoe u dit nagaat, staat in de gids over het voorkeursrecht van de gemeente. Wilt u er later misschien wonen, laat dan ook de regels over adresinschrijving nakijken.
Het tweede punt is de grond. Een wijnhuisje of een huis met een stuk land kan onder de wet op landbouwgrond vallen. Als EU-burger zonder boerenstatus mag u in totaal 1 hectare bezitten. Niet het woord in de advertentie beslist, maar de gebruiksklasse in het kadaster. Lees meer bij boerderij kopen.
Het huis staat leeg: de winter
Een vakantiehuis staat maanden leeg, en dat is het echte verschil. Volgens Bank360 (bijgewerkt 1 juni 2024) laat u voor de winter de leidingen leeglopen, net als de stortbak en de boiler. Een gesprongen leiding in een onverwarmd huis kan weken onopgemerkt blijven.
Vraag bij een bezichtiging dus waar de hoofdkraan zit, hoe de leidingen leeglopen en of iemand anders dat kan doen als u in Nederland bent.
Vragen voor de verzekeraar
Bank360 schrijft dat dekking voor vorst- en waterschade meestal redelijke voorzorgsmaatregelen vereist, en dat u de verzekeraar moet vertellen dat het huis niet permanent bewoond is. Verdere voorwaarden en prijzen hebben wij niet kunnen vaststellen. Stel daarom deze vragen, schriftelijk en voor de koop:
- Vanaf hoeveel dagen leegstand verandert de dekking?
- Welke voorzorgsmaatregelen eist u, en wat moet ik kunnen aantonen?
- Is schade door vorst of water in een leeg huis gedekt?
- Moet iemand het huis controleren, en hoe vaak?
- Dekt de polis ook inbraak als er niemand is?
Vragen voor een beheerder
Een vaste markt met prijslijsten voor huisbeheer hebben wij niet gevonden, en wat een beheerder kost evenmin. Vraag wie in de buurt het doet, en leg het vast:
- Wie heeft de sleutel, en hoe vaak komt die persoon langs?
- Krijgt u na elk bezoek bericht, in een taal die u leest?
- Wat doet de beheerder bij lekkage of storm, en tot welk bedrag zonder overleg?
- Wat kost het per maand en per klus?
Wat u elk jaar betaalt
| Post | Wat vaststaat | Wat u navraagt |
|---|---|---|
| Lokale belasting in Hongarije | De eigenaar op 1 januari betaalt, waar die ook woont. Elke gemeente stelt de belasting vast of ziet ervan af | Het bedrag in uw gemeente |
| Box 3 in Nederland | Een buitenlandse tweede woning valt in box 3, tegen de waarde in onbewoonde staat op 1 januari | Uw eigen uitkomst, via een adviseur |
| Gas, stroom en water | Geen vaste regel gevonden | De jaarafrekeningen van de verkoper |
| Verzekering en beheer | Geen vaste bedragen gevonden | Een schriftelijke offerte |
Voor box 3 geldt in 2026 bij de standaardmethode een fictief rendement van 6,00%, 36% belasting en een vrijstelling van € 59.357 per persoon. Het verdrag van 1986 laat Hongarije heffen over onroerend goed dat daar ligt, en Nederland geeft daarvoor een vermindering. Hoe die vermindering vandaag in box 3 uitpakt, moet een adviseur voor u nagaan. Het stelsel kan ook veranderen. Volgens SRA (1 juli 2026) is een start op 1 januari 2028 niet zeker.
Verhuren
Verhuur hoort niet in uw berekening van de koop. Of u mag verhuren, verschilt per plaats, en opbrengsten noemen wij niet. Vraag het voor de koop bij de gemeente en uw advocaat na.
Dit staat wel vast. Over huurinkomsten betaalt u in Hongarije 15% inkomstenbelasting met een voorschot per kwartaal, uiterlijk de 12e van de volgende maand (NAV, 14 oktober 2026). U trekt daarvoor 10% vaste kosten af, zodat u belasting betaalt over 90%, of u voert uw werkelijke kosten op.
Voor privékamerverhuur noemt PwC (1 juli 2026) een vast bedrag per kamer per jaar, vanaf HUF 38.400. Het bedrag hangt af van de gemeente.
Nederland en Hongarije wisselen gegevens uit. Het memorandum van 21 oktober 2011 noemt onder meer bezit en waarde van onroerende zaken en inkomsten uit verhuur.
Verkopen of nalaten
Verkoopt u binnen 5 jaar na aankoop, dan is over de winst 15% belasting mogelijk (NAV, november 2023). Het belaste deel neemt per jaar af, en vanaf het vijfde jaar is er volgens NAV geen belastbaar inkomen meer.
Een huis in Hongarije valt onder de Hongaarse erfbelasting, ongeacht waar uw erfgenamen wonen. NAV rekent 9% op een woning (stand januari 2026). Uw echtgenoot, familie in de rechte lijn en broers en zussen zijn vrijgesteld. Heeft u andere erfgenamen, of wilt u weten hoe dit zich verhoudt tot de Nederlandse regels, bespreek dat dan voor de aankoop. De overige belastingen staan op de pagina belastingen.
