Voor wie deze pagina is
Deze pagina gaat uit van iemand die in Nederland blijft wonen. Verhuist u, lees dan ook de gids over emigreren naar Hongarije. HongarijeDirect geeft geen fiscaal advies. Stand van zaken: 2 november 2026.
In Hongarije
Bij de aankoop
De overdrachtsbelasting is 4% over de marktwaarde, met een lager tarief en een maximum bij zeer hoge bedragen. De volledige tarieven en een rekenvoorbeeld staan bij de kosten koper.
Lokale belastingen
Gemeenten kunnen een belasting op gebouwen en op grond heffen, en elke gemeente stelt haar eigen tarieven vast. Daarom noemen wij geen percentage en geen gemiddeld bedrag. Vraag het tarief op bij de gemeente of laat uw advocaat het navragen voordat u tekent.
Huurinkomsten
Verhuurt u de woning, dan betaalt u 15% Hongaarse inkomstenbelasting. U kiest tussen een vaste kostenaftrek van 10%, waardoor u belasting betaalt over 90% van de huur, of de werkelijke kosten. U betaalt per kwartaal een voorschot, uiterlijk op de 12e van de maand daarna (NAV, 14 oktober 2026).
Als indicatie met de vaste aftrek: op elke € 1.000 huur is de grondslag € 900, en 15% daarvan is € 135. Of verhuur in uw gemeente mag, is een andere vraag. Zie daarvoor de gids vakantiehuis kopen.
Verkoop binnen vijf jaar
Verkoopt u binnen vijf jaar na de aankoop, dan betaalt u 15% over een deel van de winst. Hoe langer u de woning heeft, hoe kleiner dat deel (NAV, 8 november 2023). De winst is de opbrengst min de kosten.
| Moment van verkoop | Belast deel van de winst |
|---|---|
| Jaar van aankoop en het jaar daarna | 100% |
| Tweede jaar na de aankoop | 90% |
| Derde jaar na de aankoop | 60% |
| Vierde jaar na de aankoop | 30% |
| Vijfde jaar na de aankoop en later | 0% |
Als indicatie: bij € 20.000 winst in het derde jaar is € 12.000 belast (60%), en 15% daarvan is € 1.800. De aangifte moet uiterlijk op 20 mei binnen zijn van het jaar na de indiening van het contract.
Erven en schenken
Een woning in Hongarije valt onder de Hongaarse erfbelasting, ook als de erfgenaam in Nederland woont. Het tarief op een woning is 9%, het algemene tarief 18%. Uw echtgenoot, familie in de rechte lijn (zoals kinderen en ouders) en broers en zussen zijn vrijgesteld. Voor schenkingen gelden hetzelfde tarief en dezelfde vrijstelling (NAV, januari 2026). Bespreek de Nederlandse kant van een erfenis met uw adviseur.
In Nederland
Box 3: wat vaststaat
Een tweede woning in het buitenland hoort in box 3. U geeft de waarde in het economisch verkeer op, in vrij opgeleverde staat, op 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar (Belastingdienst, tweede woning). Die pagina zegt niets over het verdrag en niets over een hypotheek. Wat box 3 u in een bepaald jaar kost, rekent uw adviseur uit.
Het belastingverdrag van 1986
Nederland en Hongarije sloten hun belastingverdrag op 5 juni 1986, toen nog met de Hongaarse Volksrepubliek (Trb. 1987, 38). Voor uw woning zijn vier artikelen van belang:
- Artikel 6 lid 1: inkomsten uit de woning mogen worden belast in het land waar die staat.
- Artikel 13 lid 1: hetzelfde voor de winst bij verkoop.
- Artikel 23 lid 1: hetzelfde voor vermogen in de vorm van onroerend goed.
- Artikel 24 lid 2: Nederland stelt deze inkomsten en dit vermogen vrij door een vermindering van de belasting.
Volgens het protocol bij het verdrag wordt die vermindering berekend over de waarde van de woning min de hypotheekschuld. Hoe dat vandaag precies uitpakt in box 3, en of het verdrag later is gewijzigd, moet uw adviseur nagaan. Reken er dus niet zelf op dat Nederland niets heft.
Uitwisseling van gegevens
Dit staat in een apart document, niet in het belastingverdrag. In een memorandum van 21 oktober 2011 spraken beide landen automatische uitwisseling van gegevens af, vanaf kalenderjaar 2012. In de lijst staat bij Nederland "bezit en waarde van onroerende zaken" en bij Hongarije "inkomsten uit verhuur van onroerende zaken" (memorandum, art. 3). Geef uw woning en uw huur dus volledig op.
2028 is nog onzeker
Er ligt een plan om box 3 te baseren op het werkelijke rendement: de Wet werkelijk rendement box 3. Volgens SRA nam de Tweede Kamer die aan op 12 februari 2026 en werd de stemming in de Eerste Kamer uitgesteld. De start op 1 januari 2028 staat niet vast (SRA, 1 juli 2026). Latere berichten spreken elkaar tegen. Baseer uw aankoop dus niet op een verwachting voor 2028.
Wat u een adviseur vraagt
Neem deze vragen mee naar een belastingadviseur met ervaring in Nederland en Hongarije:
- Hoe werkt de vermindering uit het verdrag in mijn box 3-aangifte, en is het verdrag sinds 1987 gewijzigd?
- Welke waarde geef ik op, en waarmee onderbouw ik die?
- Is de rente op mijn lening aftrekbaar, en telt de schuld mee in box 3? Maakt het uit of ik de overwaarde op mijn Nederlandse huis gebruik?
- Als ik verhuur: welke heffingen komen er in Hongarije bovenop de 15%, en hoe geef ik de huur in Nederland op?
- Wat betaal ik aan lokale belastingen in deze gemeente?
- Wat gebeurt er in beide landen als ik overlijd of de woning aan mijn kinderen schenk?
- Is kopen op eigen naam verstandiger dan via een bedrijf? De overdrachtsbelasting geldt ook bij de koop van aandelen in een bedrijf dat Hongaars vastgoed bezit (NAV, januari 2026).
- Wat betekent het voor mij als box 3 in 2028 verandert?
