Binnen dertig meter van de waterlijn komt niets nieuws bij
Langs het meer ligt een strook van 30 meter vanaf de vastgestelde oeverlijn waarin niet gebouwd mag worden. In juli 2022 schrapte het Constitutionele Hof vier bepalingen uit de wet op de ruimtelijke ordening, meldde HVG. Met die bepalingen kon de regering de regel verzwakken, onder meer met ministeriële uitzonderingen op de strook.
Daarna kwam het waterfrontplan (Vízparti Terv). Volgens Economx (maart 2025) blijft bouwen in de strook verboden en mag een bestaand gebouw erin alleen worden uitgebreid tot maximaal 100 m² grondoppervlak. Wie een klein huis aan de oever flink wil uitbouwen, loopt dus tegen die grens aan.
Volgens Telex (29 juli 2026) gold het plan toen bijna een jaar en hadden de gemeenten tot eind september 2026 de tijd om hun eigen regels aan te passen. Vraag daarom niet wat er "aan de Balaton" mag. Laat uw Hongaarse advocaat de actuele regel van die ene gemeente opvragen.
Een steiger gaat niet vanzelf met het huis mee
Illegale steigers (stég) moeten weg, schrijft Telex in hetzelfde artikel. Het voorbeeld is Ábrahámhegy: 105 illegale steigers op 2,2 kilometer oever, waar straks nog 10 tot 12 gemeenschappelijke steigers mogen staan.
Staat er in een advertentie "eigen steiger", dan koopt u misschien iets dat verdwijnt. Vraag de verkoper om het bewijs dat de steiger is toegestaan en mag blijven. Reken het huis door alsof de steiger er niet is, en laat uw advocaat dat bewijs lezen voordat u tekent.
Zuidoever en noordoever in cijfers
Per m² lag de gemiddelde verkoopprijs in 2025 in drie Balatondistricten hoog, volgens de OTP-rapportage over 2025, die uitgaat van transacties bij de belastingdienst NAV. Het landelijke gemiddelde was HUF 823.000. De euro's zijn afgerond en gaan uit van 1 euro = HUF 365 (ECB, 2 november 2026).
| District | Oever | Per m², 2025 | In euro |
|---|---|---|---|
| Siófok | Zuid | HUF 1.415.000 | ongeveer 3.880 |
| Fonyód | Zuid | HUF 1.194.000 | ongeveer 3.270 |
| Balatonfüred | Noord | HUF 1.123.000 | ongeveer 3.080 |
Siófok lag daarmee boven het gemiddelde van Boedapest (HUF 1.242.000). De twee zuidelijke districten waren duurder dan Balatonfüred, maar drie districten geven geen volledig beeld van twee oevers. Voor Keszthely en Hévíz hebben wij geen bedrag, en een districtsgemiddelde telt ook huizen ver van het water mee.
Hoe sterk het meer de prijs omhoog trekt, ziet u in Somogy, de provincie van de zuidoever. Die was met HUF 869.000 de duurste van het land, terwijl de provinciehoofdstad Kaposvár 38% onder dat gemiddelde lag. In de districten Siófok en Balatonalmádi groeide de omzet op de woningmarkt in 2025 met meer dan 50%, aldus OTP.
Een voorbeeld als indicatie: 100 m² tegen het gemiddelde van Balatonfüred komt uit op ongeveer € 308.000. Daar komen de bijkomende kosten nog bovenop: als indicatie 4,5% tot 5,5%, ofwel ongeveer € 13.800 tot 16.900. De opbouw staat bij kosten koper.
Reken niet op de zomer om het huis te betalen
Volgens KSH-cijfers in Economx (4 augustus 2026) lag het aantal overnachtingen aan de Balaton in juni 2026 met 2% onder dat van een jaar eerder: ongeveer 21.000 nachten minder. Campings verloren 7%, pensions en particuliere verhuur ongeveer 4%. Dat is één maand en dus geen trend. Het laat wel zien dat verhuurinkomsten in een goed seizoen niet vastliggen.
Hoeveel dagen u in een bepaalde Balatongemeente mag verhuren, kunnen wij niet in één regel zeggen. Laat dat per adres nagaan voordat u er in uw begroting op rekent. Meer over een tweede huis staat in de gids vakantiehuis kopen.
Elke oevergemeente heeft een tweede middel
Naast de waterfrontregels kan een gemeente sinds 1 juli 2025 de wet op de lokale identiteit gebruiken. Heeft u er nog geen eigendom of adres, dan bent u nieuwkomer (betelepülő), ongeacht uw nationaliteit. Bij verordening kan de gemeente dan zelf of via buren en dorpsgenoten uw koop overnemen tegen de contractprijs, adresregistratie weigeren of een bijdrage vragen. Reken daarvoor als indicatie op ruim 6 weken extra.
XpatLoop telde begin maart 2026 landelijk 228 gemeenten met zo'n regeling en meldde de hoogste bijdragen in delen van Transdanubië, het landsdeel waar het meer ligt. Wat u per dorp aan het meer moet nakijken, staat op onze pagina over gemeente en voorkeursrecht.
Hévíz heeft geen Nederlandse route
De luchthaven Hévíz-Balaton had in 2026 volgens XpatLoop een wekelijkse charter naar Antalya en charters uit Dresden, maar geen route vanuit Nederland. U vliegt dus op Boedapest en gaat over de weg verder.
Schrijft u aan welke oever u denkt en wat u daar wilt doen? Dat nemen wij mee als wens. Of wij aan de Balaton voor u kunnen zoeken, durven wij nu nog niet toe te zeggen.
